سامانه کاتب، راه‌حلی برای دیجیتالی‌سازی خدمات ثبتی املاک یا ابزاری برای انحصار دولتی؟ این پلتفرم که با هدف شفافیت و سهولت در ثبت معاملات راه‌اندازی شده، حالا به موضوعی جنجالی تبدیل شده که پای مجلس و فعالان بازار مسکن را به میدان کشانده است.
سامانه کاتب از تیرماه ۱۴۰۳ با هدف ارائه خدمات غیرحضوری و ۲۴ ساعته سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، مانند ثبت معاملات، تصدیق اصالت اسناد رسمی و مشاهده وقایع ازدواج و طلاق راه‌اندازی شد. این سامانه با کاهش کاغذبازی‌های مرسوم در دفاتر اسناد رسمی، اعتماد میان خریداران و فروشندگان املاک را تقویت کرده و تا حدی از کلاهبرداری و جعل اسناد جلوگیری کرده است. همچنین، با الزام موجران به ثبت قراردادهای اجاره با نرخ افزایش ۲۵ درصد، تا حدودی مانع از قراردادهای ناعادلانه و تضییع حقوق مستاجران شده است.
با این حال، انتقادها از انحصاری بودن این سامانه بالا گرفته و پای مجلس را به ماجرا باز کرده است. علی خضریان، عضو کمیسیون اصل ۹۰ مجلس، از تصمیم سازمان ثبت برای توقف تولید سند عادی در کاتب خبر داده و آن را گامی برای شکستن انحصار می‌داند. در جلسه‌ای با معاون اول قوه قضائیه، بر ضرورت رقابت سالم و حذف رویه‌های انحصارطلبانه تأکید شد. فرشید ایلاتی، کارشناس مسکن، نیز با اشاره به پیشینه کاتب، بر لزوم رفع انحصار تأکید کرده و می‌گوید با وجود تذکرات مجلس، هنوز اقدام مؤثری از سوی سازمان ثبت انجام نشده و شائبه کارشکنی برای حفظ انحصار وجود دارد.
از کد رهگیری تا خودنویس و کاتب
قانون الزام به ثبت رسمی اسناد عادی وارد مرحله اجرا شد و قرار بود ظرف شش ماه، آیین‌نامه‌های اجرایی آماده شود تا قراردادها به‌صورت رسمی و دیجیتال ثبت شوند. در این راستا، سامانه کاتب برای ثبت قراردادها در اختیار مردم و مشاوران املاک قرار گرفت. پیش از کاتب، سامانه خودنویس ذیل وزارت راه و شهرسازی به‌عنوان جایگزین سامانه قدیمی کد رهگیری املاک معرفی شد، اما به‌طور کامل به سازمان ثبت متصل نشد و خدماتی که کاتب دریافت کرد، به آن تعلق نگرفت.
پلتفرم‌های خصوصی پشت درهای بسته
با الزام ثبت قراردادهای اجاره در خودنویس برای دریافت وام ودیعه مسکن، حجم زیادی از قراردادها در این سامانه ثبت شد. مالکان و مستاجرانی که بدون واسطه معامله می‌کردند نیز قراردادهایشان را در خودنویس ثبت کردند و این ثبت وجهه قانونی یافت. اما پس از معرفی کاتب، رشد خودنویس متوقف شد و پلتفرم‌های خصوصی نیز امکان اتصال و ارائه خدمات ثبت قرارداد را پیدا نکردند، که عملاً انحصار را به سمت کاتب سوق داد.
ابهام در مالکیت کاتب
مالکیت و نحوه شکل‌گیری کاتب از ابتدا مبهم بود. ابتدا اعلام شد این سامانه متعلق به سازمان ثبت است، سپس گفته شد کانون سردفتران در آن سرمایه‌گذاری کرده و سازمان ثبت توسعه آن را برعهده دارد. اما تاکنون هیچ قرارداد شفافی از توافق بین این دو نهاد منتشر نشده و نحوه ایجاد کاتب همچنان محل سؤال است. کاتب علاوه بر ثبت قرارداد، خدماتی مانند استعلام‌های خاص دفاتر اسناد رسمی را نیز به بستر خود منتقل کرده است.
قانون تأکید دارد که علاوه بر کاتب، سامانه‌های دولتی مانند خودنویس و پلتفرم‌های خصوصی نیز باید امکان دسترسی به سرویس ثبت قرارداد را داشته باشند. بر اساس استاندارد سازمان ثبت، این پلتفرم‌ها باید بتوانند با دریافت API، قراردادها را در محیط خود ثبت کنند. با این حال، پس از گذشت نه ماه از مهلت قانونی، این موضوع عملیاتی نشده و شائبه کارشکنی برای حفظ انحصار همچنان پابرجاست.
روال ساده در کشورهای پیشرفته
در بسیاری از کشورها، برای آگهی فروش یا اجاره ملک، روالی ساده و شفاف وجود دارد. مالک یا سازنده باید پیش از انتشار آگهی، به اداره مالیات یا مرجع مربوطه مراجعه کرده و «کد آگهی» دریافت کند. این کد نشان‌دهنده ثبت رسمی و مجاز بودن ملک برای معامله است. این مدل شفافیت و نظارت حاکمیت را تضمین می‌کند، بدون اینکه پلتفرم‌ها به داده‌های حساس دولتی دسترسی داشته باشند.
قانون پیش‌فروش ساختمان؛ ۱۵ سال در تعلیق
در ایران، قانون پیش‌فروش ساختمان چنین روالی را پیش‌بینی کرده است. هر پروژه پیش‌فروش باید کد آگهی داشته باشد و تعداد واحدهای پیش‌فروش از مجوز ساخت فراتر نرود. با این حال، طی ۱۵ سال گذشته، آیین‌نامه‌های اجرایی آن از سوی وزارت راه و شهرسازی تدوین و عملیاتی نشده است.
شفافیت و نظارت با نظام کدگذاری
نظام کدگذاری در بازار املاک می‌تواند مشکلات کنونی را برطرف کند. آگهی‌های تکراری (گاهی تا ۴۰۰ آگهی برای یک ملک) حذف می‌شود، امکان شناسایی مشخصات واقعی ملک برای نهادهای نظارتی فراهم می‌شود، کلاهبرداری‌ها و معاملات غیرقانونی کاهش می‌یابد، شفافیت بازار افزایش می‌یابد و اخذ مالیات‌های قانونی ممکن می‌شود. این سیستم یک وضعیت برد-برد ایجاد می‌کند: مردم به خدمات شفاف و ایمن دسترسی پیدا می‌کنند، پلتفرم‌ها از رقابت و اعتبار بیشتر بهره‌مند می‌شوند و حاکمیت نظارت کلان خود را اعمال می‌کند، بدون ایجاد انحصار.